南京5小區(qū)推行物管“信托制”改革后面貌一新

陽光物業(yè)，一把鑰匙開兩把鎖

在許多城市小區(qū)尤其是老小區(qū)，物業(yè)管理矛盾多發(fā)，物業(yè)費收繳率不高，物管雙方經常擰成“死結”，問題出在雙方法律關系不清和物業(yè)費使用不明。在既有物管“包干制”模式下，業(yè)主繳費卻無從知曉錢款用于何處，物企本是小區(qū)聘的“管家”，如今儼然成了“主人”。物業(yè)公司也抱怨物業(yè)費多年不漲，管理要求卻越來越高。

4月25日，南京市秦淮區(qū)朝天宮街道啟動全市首個“陽光信托”物業(yè)改革試點，明瓦廊、侯家橋、中興新村等5小區(qū)建立“居民共管賬戶”，將物業(yè)費使用、公共事務決策交由居民決定，所有收支預算“陽光操作”，物管方按居民要求提供“點單服務”， 運行4個月以來，業(yè)主和物管方有事一起商量，資金使用透明，雙方建立互信，小區(qū)面貌煥然一新。

引入“信托制”物管改革后的明瓦廊小區(qū)。 趙亞玲 攝

從“燴菜”到“點菜”，

物業(yè)管理按需服務

8月30日晚6點多，家住新街口明瓦廊小區(qū)的劉全花給花草澆水時，見到正在巡場的寶石花物業(yè)朝天宮片區(qū)負責人穆春偉，親切招呼道：“小穆來啦!”“阿姨，最近小區(qū)怎么樣啊?”“和諧滴很哦，改變看得見!什么時候再交物業(yè)費?我馬上拿出來!” 劉全花爽快地說。

穆春偉是明瓦廊小區(qū)物業(yè)管家，每天巡查環(huán)境衛(wèi)生、安全管理，處理投訴工單，居民見到他，總招呼他“來家吃飯”。明瓦廊小區(qū)建于20世紀80年代，3棟樓、156戶，為節(jié)省人工，提高物管“飽和度”，寶石花物業(yè)未設駐點機構，而是納入小區(qū)所在的朝天宮街道俞家巷片區(qū)統(tǒng)一管理，該片區(qū)建筑面積14.6萬平方米，配備物管人員13人，明瓦廊小區(qū)建筑面積7700平方米，折算下來，分得0.1個管家、0.2個保安、0.2個保潔、0.15個維修工——加起來不足1個完整用工，剛好對應明瓦廊小區(qū)采用“信托制”后全年物業(yè)費預算5.2萬元，物業(yè)公司提10%服務費，其余全用在小區(qū)里。

“物業(yè)不駐點，照樣把小區(qū)收拾清爽?！睂τ谛^(qū)變化，業(yè)主王國秋老人觀察得很仔細。明瓦廊小區(qū)過去沒有物業(yè)管理，巷子外是美食街，人員流動大，小區(qū)內垃圾亂扔、共享單車亂停、樓道內貼滿小廣告。寶石花物業(yè)接管后， “院子寬了、路燈亮了、沒異味了，管家、保安、保潔員都是‘多面手’‘綜合工’，每天來個幾趟，就把院子、樓棟全搞好了?！?/p>

小區(qū)環(huán)境變好，明瓦廊小區(qū)居民物業(yè)費收繳率從百分之十幾漲到53%，穆春偉有信心年底可達80%?！霸炔焕U費，欠的是物業(yè)公司的錢?，F(xiàn)在不繳費，欠的是大家的錢?！蓖鯂镆徽Z道破其中奧妙，采用“信托制”后，物管會根據服務質量付錢給物業(yè)公司，不繳費既對不起物管員工，也對不起繳費的街坊鄰居。

位于朝天宮西街的中興新村建于90年代，231戶、1.9萬平方米，一直有物業(yè)管理，由于小區(qū)面積小、物業(yè)費低，管家換了好幾批?！皳Q過三四批物業(yè)，最長也沒干幾年?！睒I(yè)主、小區(qū)議事會成員蔡煜回憶，2021年小區(qū)請來正榮物業(yè)，大家商議把物業(yè)費漲到0.9元/平方米，“與其低價找不靠譜的，不如合理提價換個長久干下去的?！?/p>

小區(qū)運營4年，物業(yè)還是抱怨“不賺錢”，而業(yè)主覺得物業(yè)費不低了。為彌合分歧、建立互信，中興新村也進行“信托制”改革，雙方都亮出“家底”：小區(qū)物業(yè)費每年約20萬元，公共收益5萬元;物業(yè)5名物管人員工資20萬元左右，加上小區(qū)運維、物業(yè)提成，還是不夠。經過協(xié)商，物業(yè)減掉1人，團隊執(zhí)行12小時工作制，小區(qū)把停車費從7元/天漲到10元/天，把賬理平了。

如今，中興新村業(yè)主打開“鄰立信”小程序，可以查看每一筆收支，物業(yè)費繳納、停車費去向、公用水電費支出等一目了然。樓道一周一拖，外場每天一掃，煙頭紙屑都看不到，路面清掃報修后，物業(yè)處理反饋和照片實時更新?！耙郧跋瘛疇Z菜’，物業(yè)服務什么，大家也沒留意;現(xiàn)在是‘點菜’， 服務條目清清楚楚?！辈天险f。

明瓦廊小區(qū)保潔員在清洗垃圾桶。 趙亞玲 攝

采用自管模式，

尤其需要“陽光監(jiān)督”

信托制不僅督導物企服務，還監(jiān)督業(yè)委會、物管會運管。在朝天宮街道5個試點小區(qū)中，2個采取自管模式，未聘請物業(yè)公司，由物管會聘請保安、保潔、維修工等，在物業(yè)管理中屬于“其他管理人”范疇，同樣接受業(yè)主監(jiān)督。

“這是小區(qū)新?lián)Q的監(jiān)控，投資1萬多，從方案公示到付款結賬，每一步都在小程序上寫得清清楚楚!”侯家橋小區(qū)物管會主任蘆玲俐介紹，小區(qū)是建于1997年的回遷老小區(qū)，5棟7層住宅樓，334戶居民在此生活20多年，彼此都很熟悉，一直采用自管模式，“親兄弟也要明算賬，這次加入信托制改革，就是圖個公開透明、明明白白。”

侯家橋小區(qū)收支預算中，公共收益包括48個車位、1間門面房出租，以及豐巢柜租金等，共16.1萬元。開支中，物管會聘請小區(qū)退休業(yè)主，保潔阿姨也住小區(qū)，管委會成員晚上巡邏，3名保安24小時輪班，月薪2200元;保潔崗位月薪1400元;2名管委會成員每晚巡邏，每月400元補貼，加在一起支出13.44萬元。收支相抵，還剩2.66萬元，和大家商量后，每家發(fā)200元——業(yè)主沒交物業(yè)費，用公共收益就把小區(qū)管好了，每家還有分紅。

這一筆筆進項、一項項開支，都列在“鄰立信”小程序里。原由管委會個人賬戶管理的資金，改為物管會與社區(qū)各持一盾的“雙優(yōu)盾”監(jiān)管?！耙郧翱傆腥藛栧X花哪兒了，現(xiàn)在大家可以看到明細，顧慮少了，支持多了。小區(qū)雖老，大家都踏實、舒心，這就是好生活!”蘆玲俐說。

“陽光自管”管出了社區(qū)自治、帶來了鄰里和諧。升州路上“城市之星”是棟11層小高層，連續(xù)3家物業(yè)公司“撂挑子”，長期處于失管狀態(tài)，兩部電梯經常出故障，水電費欠了1萬多元，3樓一家樓道側墻漏水沒人修，業(yè)主只得用管子接到側墻外排水，長流水好多年也沒人管。沒有物企愿接手這個“爛攤子”，5名業(yè)主代表走上自管之路，眾籌物業(yè)費，自聘保潔、保安，完成公區(qū)維修和電梯更換……住宅樓面貌煥然一新。

“住宅樓‘活’過來了，靠的是業(yè)主的信任、大家的力量，但賬目要捋清楚?！蔽锕軙蓡T周恒說，物管會代表業(yè)主決策，少了物企這個“第三方”，更要公開透明，讓大家監(jiān)督。通過信托制改革，物管會錢賬分開，5個人分工明確，收錢的不管賬，管賬的不收錢，跑腿的有酬勞。物業(yè)費0.8元/平方米，加上水泵房出租、換電柜充電，各項收入7萬元，除去電費、保安保潔費等，還余2萬多元，5名物管成員每人分4000元，算是為大家辦事的“跑腿費”，對此大家都很理解。物業(yè)費收繳率100%，有一戶空置戶交齊了4年的物業(yè)費。

理順法律關系，

重建互信基礎

“物業(yè)‘信托制’，其實是‘酬金制’的一種，即由業(yè)主眾籌物業(yè)費，設為小區(qū)共有基金，以信托方式授權給物業(yè)公司或物業(yè)管理人并支付酬金?！? 江蘇省大樹社區(qū)治理創(chuàng)新研究院副理事長王興宏介紹，信托制扭轉了物管雙方的債權關系，改變了物業(yè)管理的商業(yè)邏輯，不僅解決“錢從哪里來、怎么花”的表層問題，更通過法律框架重構物業(yè)管理的信任基礎，讓居民從“被動繳費”變?yōu)椤爸鲃訁⑴c”，讓物業(yè)從“經營主體”變?yōu)椤胺帐芡腥恕薄?/p>

深圳、海口和我省的無錫、常州等地，都在推行物管“陽光信托”，提法有信托制、忠信制、信酬制等，都是“酬金制”的一種。王興宏說，南京不是我省首個推行“酬金制”的城市，卻是試點小區(qū)種類最全、遇到難題最多的——首批5個試點小區(qū)涵蓋老舊封閉小區(qū)、零散片區(qū)和商品房，既有物管小區(qū)，又有失管小區(qū)、自管小區(qū)，堪稱老舊小區(qū)物管的“微型實驗室”。

“有多少錢、辦多少事，花多少錢、享多少服務?！? 江蘇寶石花物業(yè)副總經理吳順龍說，信托制就像大家一起湊錢吃飯，量入為出、以收定支，根據“家庭條件”確定物管總盤子。2022年，寶石花物業(yè)以“大業(yè)(生活)服務聯(lián)盟”接管朝天宮街道43個老舊小區(qū)、零散片區(qū)物管，物業(yè)費收繳率不高，每年都虧損，便以明瓦廊小區(qū)為試點，推行信托制度改革。該小區(qū)7700平方米、0.5元/平方米的物業(yè)費，納入片區(qū)管理，攤銷了人工成本。侯家橋、城市之星推行“陽光自管”，連聘物業(yè)的錢都省了。

“從前對立，現(xiàn)在合作;從前猜疑，現(xiàn)在信任;從前互相推諉，現(xiàn)在共同解決問題?！笨偨Y物管信托制前后變化，朝天宮街道物業(yè)科科長張思遠認為，陽光物業(yè)不僅是一場管理變革，還是一次治理創(chuàng)新，業(yè)主和物企、物管會建立互信，一把鑰匙開了兩把鎖。明瓦廊、中興新村業(yè)主通過“小程序”感受到，物業(yè)公司也不容易，要是大家都不交物業(yè)費，小區(qū)會重回臟亂差。為此中興新村打算把物業(yè)費從0.9元/平方米漲到1.3元/平方米，再增加1名物管員，讓小區(qū)環(huán)境更優(yōu)化。

既然“酬金制”這么好，是不是都應把“包干制”改過來?“那還不至于，但小區(qū)屢換物企都不見效時，可以改弦更張，從長遠看，酬金制是改革方向。”王興宏說，包干制在物業(yè)前期、小區(qū)入住率還很低時，是有積極作用的，但越到后面，弊端日顯。即便是包干制，省和南京市物業(yè)管理條例都要求定期公示收支明細，“不獨老小區(qū)，成熟小區(qū)也需要‘陽光’?！?/p>

采取酬金制，物業(yè)企業(yè)通過服務質量獲取合理報酬(成本費用支出合計的10%—15%)，而非從物業(yè)費中“摳利潤”，會不會影響其降本增效的積極性?王興宏認為，物業(yè)服務是關系千家萬戶的民生行業(yè)，酬金比例不能高。但物企手握“業(yè)主資源”，可通過開拓物業(yè)衍生服務，如物業(yè)+養(yǎng)老、物業(yè)+外擺、物業(yè)+小區(qū)更新等，既方便居民，又獲得增值收益，一舉兩得。(劉霞 顧巍鐘 實習生 何千晨 姜威)

來源：新華日報